gv天堂gv无码男同在线,欧美视频你懂的,毛片一级毛片毛片一级一级毛毛片,亚洲黄色视频免费播放,满18岁免费看的尤物视频,日本欧美三级片免费看,亚洲综合伊人影视在线播放

辦公樓玩酷而已

開發(fā)商建的房子不是用于居民住宅，也不是用于商業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的，而是用于出租給各種公司辦公的場(chǎng)所。當(dāng)然現(xiàn)在也有的是混合型的。

開發(fā)商建的房子不是用于居民住宅，也不是用于商業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的，而是用于出租給各種公司辦公的場(chǎng)所。當(dāng)然現(xiàn)在也有的是混合型的。

專門辦公的商業(yè)樓宇

寫字只是一個(gè)擬稱,在這里寫字的意思是辦公,因?yàn)檗k公都跟寫算有關(guān),所以叫寫字樓

莫春】對(duì)于華貿(mào)來(lái)說(shuō)，我們都比較了解，因?yàn)樗惹暗男麄鞫际窃诮邪鍑?guó)貿(mào)中心。我在想剛才我們說(shuō)到的話題，后來(lái)他們也說(shuō)，東邊的寫字樓今年從供應(yīng)量需求都是不錯(cuò)的，但是西邊好像就不太好，可以說(shuō)是東邊日出，西邊雨，今天我們請(qǐng)了唯一的西邊的一個(gè)項(xiàng)目，我們想讓他來(lái)回應(yīng)一下這種說(shuō)法，德勝置業(yè)的老總。
【王沖】可能我發(fā)言談這個(gè)問(wèn)題覺得不夠說(shuō)服力，因?yàn)槲也徽J(rèn)為我是西邊的項(xiàng)目，因?yàn)槲沂窃诘聞匍T區(qū)域，是北二環(huán)，屬于西城區(qū)。我覺得其實(shí)說(shuō)寫字樓市場(chǎng)，剛才諸位發(fā)言有一個(gè)北京的特色，北京確實(shí)太大了，這么多的商圈分布在東西南北，但是你發(fā)覺每個(gè)商圈不是簡(jiǎn)單的翻板復(fù)制，CBD，中關(guān)村，金融街。這是商圈的種類特色不一樣，商圈我覺得它意味著的潛臺(tái)詞是什么，是商機(jī)，寫字樓，寫字樓，是在這個(gè)地方能夠有生產(chǎn)力的空間，在我們策劃會(huì)上我們說(shuō)，寫字樓是什么，寫字樓是醞釀和激活生產(chǎn)力的空間，和安居樂(lè)業(yè)是不一樣的。每個(gè)區(qū)域的商機(jī)關(guān)鍵你項(xiàng)目定位的時(shí)候，找出你這個(gè)區(qū)位的商機(jī)，人們到你這里來(lái)買，消費(fèi)你的寫字樓空間，會(huì)給他帶來(lái)什么商機(jī)，要找出這個(gè)解碼。
頤西地產(chǎn)總經(jīng)理王沖
【王沖】我們?cè)诘聞匍T，中軸路，北二環(huán)，既不靠CBD，又不靠中關(guān)村，跟金融街是榮幸的劃在一個(gè)行政管轄區(qū)內(nèi)，是這么一個(gè)狀況。我們靜下心來(lái)研究我們的商品，我發(fā)覺潘總的觀點(diǎn)和我們的研究是一致的，二環(huán)區(qū)域有很多內(nèi)資和成長(zhǎng)型的企業(yè)，而且我們所在的北二環(huán)區(qū)域長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有一個(gè)有特色寫字空間來(lái)推向市場(chǎng)。再有一個(gè)，我們所說(shuō)成長(zhǎng)型公司，它的成長(zhǎng)經(jīng)歷并不是從一一下子就蹦到一百，他的升級(jí)是逐步的提升，每個(gè)成長(zhǎng)的公司都想自己成為一個(gè)行業(yè)的龍頭，也都?jí)粝胫谐蝗瘴夷茉谡嬲?A級(jí)，甲級(jí)，或者說(shuō)是地標(biāo)型建筑上稱王稱霸，但是企業(yè)的發(fā)展是客觀的現(xiàn)實(shí)。所以他需要有不同層面的寫字樓空間產(chǎn)品去適合他公司的成長(zhǎng)。
【王沖】西城區(qū)這些成長(zhǎng)型公司，硬件上沒(méi)有資格，因?yàn)橛布浅杀径堰M(jìn)來(lái)的，他沒(méi)有這個(gè)實(shí)力，他想望5A級(jí)，但是他的實(shí)力確實(shí)受不了，他的公司實(shí)力不大，但是公司的心態(tài)，理想，夢(mèng)想是很高的，文化面子上一定不能和任何的5A級(jí)寫字樓有差異。所以我們?cè)谶@方面，成長(zhǎng)型公司的尊嚴(yán)方面，這是我們公司的突破方向。為了這個(gè)，我們定位在中派，我們的外立面，畢竟是21世紀(jì)了，我們的外立面追求的是時(shí)尚，但是我們的公共區(qū)域全部用新中式個(gè)的，就是用城墻磚，這些文物來(lái)做出這種感覺。
【王沖】同時(shí)我們還做了一個(gè)手法，德勝門城樓改造成跟我們企業(yè)一對(duì)一合作，改成我們企業(yè)的會(huì)所?，F(xiàn)在文物區(qū)自身也在經(jīng)營(yíng)，因?yàn)樗鞘聵I(yè)單位，實(shí)際上它也在經(jīng)營(yíng)，但是它的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)一直是屬于那種賣假錢幣，吃旅游團(tuán)回扣這種低層面的。我們跟區(qū)政府提出一個(gè)口號(hào)，把它打造成一個(gè)高端政界和商界文化交流的場(chǎng)所，并不是說(shuō)我們就在這里面擺大飯。中國(guó)越來(lái)越走向國(guó)際化，但是在國(guó)際交流空間中并不一味的光強(qiáng)調(diào)，我是如何的現(xiàn)代。民族的東西，你在民族的文化底蘊(yùn)上是你真正的實(shí)力，所以我們?cè)谶@方面，包括我們跟西城區(qū)政府合作，這個(gè)提案已經(jīng)提交到西城區(qū)政府，跟文物局已經(jīng)定了，想把德勝門外大街更名，叫德勝大道，文化營(yíng)造上，為這個(gè)區(qū)域的傳統(tǒng)企業(yè)以信心和尊嚴(yán)。
【王沖】因?yàn)檫@些公司，西城區(qū)我們周圍的公司，如果他們投奔到中關(guān)村商圈，CBD商圈，就意味著他們?cè)谕辽灵L(zhǎng)的地方，很成熟的工商關(guān)系，商務(wù)關(guān)系，工商，稅務(wù)，政府這些關(guān)系都放棄，重新到海淀區(qū)去營(yíng)造一些新的關(guān)系，這個(gè)對(duì)于他們經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)代價(jià)是非常大的。所以他們希望在自己很熟悉的本土有能夠適合他們，能夠體現(xiàn)他們成功，體現(xiàn)他們成長(zhǎng)的商務(wù)空間。所以我們既不到中關(guān)村去搶客戶，也不到CBD去挖掘客戶，我們只要消化本土這些成長(zhǎng)性的公司。
【王沖】實(shí)際上我們現(xiàn)在成交的客戶，我們一開盤，8月8號(hào)到現(xiàn)在，一下子就突破50％了，來(lái)買的公司也恰恰都是周圍的這些，我們現(xiàn)在的價(jià)位是一萬(wàn)零二百，剛剛突破了一萬(wàn)這條線，還不敢。我們起價(jià)當(dāng)時(shí)是8500開始，拉升的非常短，非常快，認(rèn)購(gòu)這么一天的時(shí)候，這個(gè)做法有點(diǎn)過(guò)分，現(xiàn)在回想起來(lái)有點(diǎn)過(guò)分，認(rèn)購(gòu)的那一天連續(xù)調(diào)了三次價(jià)，從早上到中午到下午。我們的客戶群，北二環(huán)地區(qū)是空白市場(chǎng)，我們就是立足于北京，北京文化，在文化上我們想跟中關(guān)村，CBD學(xué)習(xí)，在硬件方面，成本方面，售價(jià)方面要和我們的區(qū)域客戶實(shí)際購(gòu)買力相匹配。說(shuō)玩國(guó)際化，我們聲音再大，會(huì)被華貿(mào)易，財(cái)富淹沒(méi)，跟中關(guān)村也無(wú)法抗衡，說(shuō)我們這兒多大，商圈有多大，這個(gè)商圈嚷嚷這么多年了，也沒(méi)什么特色，我們就是立足北京，北京的文化，所以走的是中式?，F(xiàn)在中而新的建筑風(fēng)格在建筑界成風(fēng)，但是又絕對(duì)不能簡(jiǎn)單的復(fù)制，回到老祖宗明清，但是要運(yùn)用明式簡(jiǎn)約很多審美的哲學(xué)思想和倫理道德思想，打造這個(gè)時(shí)代的辦公樓。
【王沖】我今天特別高興，我有一種跟魏總一樣的心得，特別堅(jiān)定，對(duì)于我們市場(chǎng)定位的信心，本來(lái)是自己在局中，悟來(lái)悟去，經(jīng)過(guò)晨報(bào)組織的這個(gè)會(huì)，聽完了各位高手，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的解釋，感受到了對(duì)市場(chǎng)的判斷。我感覺我們的定位還是要堅(jiān)持的走下去。
【陳曦】我有一次跟幾位建筑學(xué)界的學(xué)者聊天，他們也在考慮北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展方向，他們有一個(gè)觀點(diǎn)，已經(jīng)很強(qiáng)，很有支撐力的地塊，像CBD，長(zhǎng)安街地段，還有一些地段，他需要一些跟周邊文化生態(tài)很好的溝通和打造，這樣的話，能夠人為的，那邊的生態(tài)比較好，寫字樓的出路也就尋找到了，這方面恰恰能夠契合他們的一些觀點(diǎn)。
【莫春】而且符合今天論壇的主題，建筑風(fēng)格的心態(tài)，和文化結(jié)合。這個(gè)我覺得包括如何咱們運(yùn)用好以前的古建筑，德勝門城樓。南新倉(cāng)這個(gè)項(xiàng)目利用他旁邊的一個(gè)很近的，六百年的古糧倉(cāng)，當(dāng)時(shí)的皇家糧倉(cāng)，把它和新的建筑對(duì)話，和建筑結(jié)合起來(lái)，這都是一種新的做法，新建筑風(fēng)格的表現(xiàn)。
【侯守法】我剛才看了一下，在座的項(xiàng)目里面真正的西邊的就我一家。大家都是東邊的，我們的項(xiàng)目在人民銀行對(duì)面。
【潘明朗】我覺得可以這樣，因?yàn)檫@是針對(duì)寫字樓創(chuàng)新，大家可以放開，別老盯著自己的項(xiàng)目在談，也要從自己的項(xiàng)目里跳出來(lái)，不然的話，變成項(xiàng)目宣傳會(huì)。
【侯守法】東西距離不是特別完全贊同潘總說(shuō)的，他說(shuō)東熱西涼，這個(gè)我不是完全贊同。我覺得所謂熱，有一點(diǎn)我是贊同潘總的，所謂的熱是CBD周邊的大圈，這個(gè)大圈范圍比較廣，項(xiàng)目比較多，這個(gè)意義上我同意他的觀點(diǎn)。建國(guó)門商圈，燕莎商圈，西邊沒(méi)法跟東邊比，因?yàn)樗麄€(gè)開發(fā)比較早，這個(gè)意義上，我確實(shí)認(rèn)為東邊比較熱。東邊的商務(wù)氣氛比較濃，因?yàn)樗_始定位是涉外為主，東邊確實(shí)比西邊要熱。包括現(xiàn)在CBD規(guī)劃，八百萬(wàn)平米的范圍，這能做多少東西，不要說(shuō)寫字樓，什么形態(tài)他都會(huì)有，所以它跟西邊肯定是不一樣的。
【侯守法】從另外一種角度考慮，什么叫熱呢？所謂的熱，你做寫字樓的目的，做公寓的目的是為了賣出去，為了租出去，做產(chǎn)品是為了讓市場(chǎng)認(rèn)可，市場(chǎng)接受。如果你賣不出去，租不出去，市場(chǎng)再認(rèn)可你，也沒(méi)有用。這個(gè)意義上講，第一西邊的土地供應(yīng)量，我們要是不擴(kuò)展了，擴(kuò)展到三環(huán)外，四劃外，五環(huán)外是另外一個(gè)概念，我針對(duì)西二環(huán)，金融街的概念。
【潘明朗】你是指自己的那一塊兒西，而不是整個(gè)北京的西。
【侯守法】小范圍來(lái)講，從西二環(huán)，金融街，并不比東邊涼。這兒有幾個(gè)特點(diǎn)，第一從土地的供應(yīng)量，金融街無(wú)法跟CBD比，最后一塊地塊都沒(méi)有了，供應(yīng)量是有限的。第二，金融街整個(gè)房子的銷售和出租來(lái)說(shuō)，跟東邊比一點(diǎn)也不差。我去問(wèn)多少錢一平米，他說(shuō)你別問(wèn)多少錢一平米，兩年以后再來(lái)問(wèn)有沒(méi)有房子。遠(yuǎn)洋30美元的月租，最低的25，據(jù)我所了解，一般的都是28，30美元，這個(gè)意義上來(lái)講，并不比東邊差。還有一個(gè)觀點(diǎn)，西邊的客戶可能沒(méi)有東邊客戶量大，但是每個(gè)客戶買的房子都是比較大的。你看銀監(jiān)會(huì)買一棟五、六萬(wàn)平米，保監(jiān)會(huì)買一棟五、六萬(wàn)平米，網(wǎng)通買一棟好幾萬(wàn)平米，客戶數(shù)量不是很大，但是每個(gè)人買的量很大。
【侯守法】現(xiàn)在跟我談我項(xiàng)目的四個(gè)大戶跟我談，搶我東邊的一個(gè)樓，這四個(gè)大戶他不完全是國(guó)營(yíng)企業(yè)，具體誰(shuí)我不能說(shuō)，因?yàn)檫€沒(méi)有簽協(xié)議，不完全是中字頭的國(guó)內(nèi)企業(yè)，還有一家外國(guó)銀行。所以說(shuō)這個(gè)意義上講，西邊從市場(chǎng)的供應(yīng)也好，市場(chǎng)的需求也好，我不認(rèn)為它低。
【潘明朗】其實(shí)我的觀點(diǎn)，我一直認(rèn)為金融街沒(méi)有問(wèn)題，我說(shuō)的西邊是中關(guān)村現(xiàn)在的壓力很大。你現(xiàn)在基本上不是金融街，但是是一個(gè)金融商圈的范圍能，這個(gè)范圍肯定是沒(méi)有問(wèn)題的。
【侯守法】中關(guān)村整個(gè)定位當(dāng)時(shí)就有問(wèn)題了，如果中關(guān)村要是定在上地那個(gè)地方去，肯定就不是那個(gè)格局了。據(jù)我所知，市長(zhǎng)為了開中關(guān)村的交通會(huì)已經(jīng)開了無(wú)數(shù)次了，怎么開都解決不了，因?yàn)檫@個(gè)定位確實(shí)當(dāng)時(shí)有一點(diǎn)太近了。就想借著高校，科研單位，實(shí)際上有點(diǎn)太近了，還是往外一點(diǎn)好一點(diǎn)。但是我們不評(píng)價(jià)別人，我們就講整個(gè)市場(chǎng)的供求關(guān)系。
【侯守法】我們的公寓也是，9月10號(hào)開盤，一萬(wàn)五起價(jià)，現(xiàn)在一萬(wàn)六了，這兩個(gè)月賣了60％了，所以我覺得整個(gè)需求量還是比較大的，需求還是有的，而且供給是有限的，基本上沒(méi)有地可供了。城區(qū)里面不像東邊可以往外擴(kuò)的，二環(huán)路以內(nèi)不讓你拆遷四合院，供給是限制的，而需求并不是少的。
萬(wàn)亨地產(chǎn)總經(jīng)理褚宏亮
【褚宏亮】我說(shuō)兩句，其實(shí)我今天是代表萬(wàn)亨房地產(chǎn)來(lái)的，第二個(gè)，我想說(shuō)一下，我有幸參與金融街兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是最早期的投資廣場(chǎng)，一半是由利達(dá)行代理銷售，另一半是我們自己銷售的。再有一個(gè)項(xiàng)目是剛才侯總提到的網(wǎng)通大廈，那個(gè)項(xiàng)目也是我們開發(fā)的，我們?nèi)ツ昴甑踪u給中國(guó)網(wǎng)通的，現(xiàn)在的總部正好在侯總的樓前面，你看看人家長(zhǎng)安中心起的速度這么快，看著你的樓往上長(zhǎng)。金融街包括西邊，應(yīng)該來(lái)講，在目前整個(gè)商圈里邊，金融街，中關(guān)村和CBD五其實(shí)最熱，市場(chǎng)最好的不是CBD，也不是中關(guān)村，而是金融街。
【褚宏亮】一個(gè)觀點(diǎn)可以看到，金融街的樓盤里面，基本上市場(chǎng)上看不到聲音，沒(méi)有廣告，沒(méi)有跟媒體的交流。
【潘明朗】我覺得中關(guān)村商圈，CBD商圈，金融街商圈根本不可比，如果要比，就讓金融街退回到1997年再比，因?yàn)樗浅墒斓纳倘Α?
【褚宏亮】剛才侯總提到的，金融街的樓盤其實(shí)并不少，包括原來(lái)中國(guó)網(wǎng)通的，富凱大廈一半賣給證監(jiān)會(huì)，保監(jiān)會(huì)的，銀監(jiān)會(huì)的，包括商業(yè)銀行拿走一棟，另外一棟金融街舍不得了，誰(shuí)買我都不賣了，這個(gè)我一定要持有。金融街一看我的地賣得差不多了，總得留一點(diǎn)自己的資產(chǎn)，所以中間的中心區(qū)那一棟誰(shuí)買也不賣了。曾經(jīng)中國(guó)網(wǎng)通跟金融街也談過(guò)，想買，但是金融街就是不賣。我們跟網(wǎng)通的成交價(jià)格應(yīng)該是不比CBD低。
【褚宏亮】為什么我說(shuō)金融街最好呢？第一它的區(qū)位范圍比較小，物以希為貴，稀缺性的東西更值錢，金融街沒(méi)有地塊了，其他的企業(yè)再想進(jìn)入金融街比較難了，除非你是租金融街的樓盤，租金融街的寫字樓。剛才侯總也提到了，很多樓盤基本上沒(méi)有房，包括我們投資廣場(chǎng)，是1994年開發(fā)，大概是1997年建完的，那個(gè)樓目前只能算是乙級(jí)寫字樓，1996年，1997年，當(dāng)時(shí)的平均價(jià)是2500美金左右。這些樓盤因?yàn)槭钦麠濅N售的，和散售的不完全一樣。我們是連地上地下一起整，地下可能也走平均價(jià)，可能你們感覺在市場(chǎng)上看到，包括金融街自己的公告，賣給保監(jiān)會(huì)是多少多少錢，賣給中國(guó)網(wǎng)通是多少多少錢，實(shí)際上利潤(rùn)還是比較可以的，而且我們節(jié)省很多市場(chǎng)推廣費(fèi)。
【褚宏亮】我不知道北京財(cái)富的推廣費(fèi)用一年多少，至少我看富力城的廣告，每天北京的報(bào)紙上都能見到。我們中正大廈銷售的過(guò)程當(dāng)中，曾經(jīng)也散售過(guò)一段時(shí)間，去年我們賣給中國(guó)網(wǎng)通這么大一單，但是市場(chǎng)上不敢聲張，前期我們散售兩萬(wàn)多平方米，跟中國(guó)網(wǎng)通簽了以后，最大的一項(xiàng)工作，就是清理已有的買家，這個(gè)工作難度比拆遷難度要大得多。有幸我們?cè)诮衲?月份之前散戶都清理完了，所以我現(xiàn)在才敢透露這個(gè)事情。實(shí)際上我感覺這幾個(gè)商圈里面最成功的是金融街，金融街同樣也存在中關(guān)村剛開始的問(wèn)題，1997年剛開始集中入住的時(shí)候，租金曾經(jīng)降到12美金左右。因?yàn)槟菚r(shí)候有很多投資者來(lái)買，1994年剛剛開始的時(shí)候，投資廣場(chǎng)，國(guó)企大廈，平安大廈，月壇以及萬(wàn)通都在同時(shí)對(duì)市場(chǎng)上銷售，包括平安大廈也在對(duì)市場(chǎng)銷售，這個(gè)壓力也是非常的大。而且那時(shí)候的買家來(lái)講，基本上沒(méi)有內(nèi)資的，投資型的客戶全是香港新加坡的華人，日本人，新加坡人比較多。對(duì)于金融街的認(rèn)可也是有一定陣痛以后，才逐漸自然形成的。
【褚宏亮】剛才羅總說(shuō)金融街不是市場(chǎng)化的，其實(shí)金融街恰恰是市場(chǎng)化的行為，它起了一個(gè)很好的名字金融街，利用了南邊的中國(guó)人民銀行，北邊的中國(guó)銀行，沿著西二環(huán)這一條帶打造了一條金融街，這是西城區(qū)政府成立的控股公司，現(xiàn)在也是上市公司了，以他來(lái)出賣土地的方式，吸引一些投資者來(lái)打造。它做得最好的就是量的控制上最好，自用的客戶和投資型的客戶做了一個(gè)很好的比例。做地產(chǎn)也有投資型和自用性的，建筑行買的地就是自用的，中國(guó)電信，中國(guó)移動(dòng)也是為了自己用的。做結(jié)合一些市場(chǎng)化的樓盤，當(dāng)時(shí)我們的投資廣場(chǎng)，現(xiàn)在我們的中正大廈，我們是完全市場(chǎng)化的項(xiàng)目。我們中正大廈是一家香港的上市公司來(lái)運(yùn)作的，完全市場(chǎng)化的，金融街只占很小的股份。我們賣給中國(guó)網(wǎng)通也沒(méi)有任何一點(diǎn)政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。
【褚宏亮】西城區(qū)是出臺(tái)了一些金融的鼓勵(lì)政策，希望吸引外資的銀行和國(guó)內(nèi)其他金融機(jī)構(gòu)入駐金融街，讓金融街更具有國(guó)際化的形象。提出來(lái)租金融街樓盤的金融類的公司有一定的補(bǔ)貼，買金融街樓盤的客戶有一定的補(bǔ)貼，但是據(jù)我所知，最多的，前一段時(shí)間金融街搞了一部分發(fā)布會(huì)，退了一部分錢給買家，總共是五百多萬(wàn)人民幣，這對(duì)于一個(gè)買家來(lái)講，買一個(gè)大盤來(lái)講，象征性的意義更大一些。
【褚宏亮】中關(guān)村的失誤在哪里呢？實(shí)際上它缺少一個(gè)是自用型的客戶，從地來(lái)講，它也是一個(gè)客戶，發(fā)展商來(lái)講，它也是一個(gè)客戶。再有一個(gè)，他缺乏有實(shí)力的開發(fā)商，地塊切分的過(guò)于狹小，規(guī)劃上來(lái)講，高度控制又比較死。前兩天我去中關(guān)村看了一下，基本上都是兩、三萬(wàn)平米的一棟樓，唯一的可能就是中關(guān)村金融中心比較氣派一些，其他的樓盤很多都是，開發(fā)商實(shí)力不是太夠的，外立面的造型也是什么樣都有，總體的量來(lái)講，也比較小，大概是幾萬(wàn)平方米。中關(guān)村當(dāng)時(shí)引進(jìn)了像華貿(mào)中心這種大型的開發(fā)商，做一個(gè)成片的開發(fā)商規(guī)劃來(lái)講，可能就會(huì)比現(xiàn)在的現(xiàn)象要好一些。
【褚宏亮】再有一個(gè)，他的供應(yīng)量集中釋放，基本上這些樓都是在這個(gè)階段封頂，這個(gè)階段入住，他的客戶群又相對(duì)的比較狹小，造成了一定的競(jìng)爭(zhēng)，你降價(jià)我降價(jià)。我跟中關(guān)村一個(gè)項(xiàng)目比較熟，盈科大廈，開始定位在一萬(wàn)五到一萬(wàn)三，到一萬(wàn)一，現(xiàn)房，我去看了一下，品質(zhì)非常好，就是賣不出去。當(dāng)初的定位是比較高的，他賣期房可能比現(xiàn)房的還要高。
【褚宏亮】回到咱們這一塊兒來(lái)，介紹一下我們自己的項(xiàng)目，離我們這兒最近。這個(gè)項(xiàng)目跟潘總，魏總的項(xiàng)目還是有一定的競(jìng)爭(zhēng)性，但是也不是特別強(qiáng)，客戶沖突好像也不多。我們做這個(gè)項(xiàng)目來(lái)講，我們感覺為什么從西邊做到東邊呢？我們感覺西二環(huán)已經(jīng)沒(méi)有地了，曾經(jīng)我們有一個(gè)，網(wǎng)通在找我們談買樓的時(shí)候，他的選擇只有兩點(diǎn)，一個(gè)是長(zhǎng)安街，再有一個(gè)是西二環(huán)。長(zhǎng)安街的地全都名花有主了，鄰著西二環(huán)的地都名花有主了，金融街北邊，不在金融街里面，有一個(gè)國(guó)際投資大廈，那個(gè)樓盤在市場(chǎng)上沒(méi)有任何的聲音，沒(méi)有打過(guò)廣告，做過(guò)新聞發(fā)布會(huì)，就全都賣完了。所以說(shuō)侯總的項(xiàng)目，我想可能也能基本上是走這條道路了，因?yàn)槲覀兘?jīng)常去廣東開會(huì)，從樓上就能看到工程施工在往上長(zhǎng)。
【褚宏亮】找項(xiàng)目的時(shí)候，首選長(zhǎng)安街，然后西二環(huán)，西二環(huán)沒(méi)有了，就跑到東二環(huán)，所以我們當(dāng)時(shí)為什么做東二環(huán)項(xiàng)目。東二環(huán)有一個(gè)很好的嚼頭，亞洲最大的交通樞紐，東方銀座在前面給我們打了大量的廣告，東直門區(qū)域大家比較認(rèn)可，高檔的住宅項(xiàng)目，當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城，東直門的區(qū)域知名度已經(jīng)很高了，東直門是一個(gè)高檔的住宅區(qū)，朝陽(yáng)公園西門那一代以后的一個(gè)新的高檔住宅區(qū)。
【褚宏亮】任總也幫了我們一把，任總放棄CBD的地塊買了東直門的地塊，這自有他的道理，我們大家也都琢磨出一點(diǎn)滋味來(lái)了，我覺得我們東直門里的項(xiàng)目還是比較有市場(chǎng)潛力的。我們這個(gè)月26號(hào)應(yīng)該封頂了。
【褚宏亮】我們前期一直還是想找一下中國(guó)網(wǎng)通這一類的公司，但是我們封頂以后做了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。在這之前，我們對(duì)東直門地區(qū)做了一點(diǎn)研究，現(xiàn)在是三個(gè)商務(wù)區(qū)，CBD，中關(guān)村，金融街，現(xiàn)在處于三個(gè)區(qū)域里，還定區(qū)的中關(guān)村，朝陽(yáng)區(qū)的CBD，西城區(qū)的金融街，東城區(qū)有什么？其實(shí)東城區(qū)現(xiàn)在正在打造他的東二環(huán)商務(wù)帶，但是我感覺這個(gè)名稱不太好聽，無(wú)法跟這幾個(gè)名稱相抗衡。我前兩天在媒體上看到當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城提了一個(gè)國(guó)門第一商務(wù)區(qū)。我們講東直門的國(guó)門還是有一定的說(shuō)服力的，亞洲最大的樞紐建成以后，將來(lái)我們的檢票口，機(jī)場(chǎng)的檢票口設(shè)在東直門，機(jī)場(chǎng)到北京的第一站就是在東直門，進(jìn)入北京的第一站。我們實(shí)際上也參考了一下南新倉(cāng)，新保利的提法，都是提的一個(gè)東二環(huán)商務(wù)代的概念。
【褚宏亮】我很想找一個(gè)時(shí)間跟幾位老總溝通一下，我們一起合作，把這個(gè)區(qū)域定一個(gè)名稱，其實(shí)東二環(huán)可以看到了，我們斜對(duì)個(gè)將來(lái)是中石油的總部，我們的正對(duì)面將來(lái)是北京移動(dòng)的總部，包括青旅，中鐵物流，新保利，再到建國(guó)門，包括魏總的華誠(chéng)大廈。這一條線實(shí)際上已經(jīng)集中了很多自用型大的樓盤，又集中了一些可以在市場(chǎng)上共同推出來(lái)的商務(wù)新樓盤，他的供應(yīng)量是恰到好處。競(jìng)爭(zhēng)性不是非常的強(qiáng)，大家的產(chǎn)品做的各有特點(diǎn)，我覺得如果我們合作，東二環(huán)這個(gè)商務(wù)區(qū)吧，叫國(guó)門商務(wù)區(qū)也好，什么因素，我想取一個(gè)類似于金融街的名稱，東城區(qū)能跟西城區(qū)，海淀區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)向抗衡的，打造東城區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域吧，我是這么考慮的。
【褚宏亮】回到創(chuàng)新頭腦風(fēng)暴，也結(jié)合我們自己項(xiàng)目的特點(diǎn)，介紹一下我們?cè)趥鹘y(tǒng)創(chuàng)新上做的小的東西。其實(shí)我剛才也比較同意羅總的觀點(diǎn)包括大家的觀點(diǎn)，寫字樓實(shí)際上還是更多的中規(guī)中矩，不能太多的花里胡哨，奇異的造型，增加成本，又不好使用。我們做的樓盤，客戶最喜歡的房間格局還是方方正正的，有拐彎的，有尖角的，從他利用的角度來(lái)講，風(fēng)水的角度來(lái)講，他都認(rèn)為是不好的。
【褚宏亮】還有一點(diǎn)，整層的面積也會(huì)影響到買家的選擇，當(dāng)時(shí)我們這一點(diǎn)做投資方受到了一點(diǎn)啟發(fā)，金融街的樓盤大部分單純的面積都是在五千平方米，而恰恰投資廣場(chǎng)呢，我們單純的面積是一千八百平方米，而且又能靈活的分成兩個(gè)樓座，一個(gè)樓座九百。只有這一點(diǎn)，我們?cè)诮鹑诮质卿N售最好的樓盤，當(dāng)時(shí)在1995年，1996年最好的樓盤，均價(jià)做到2800。金融街最好的樓盤是國(guó)企大廈，基本上除了華泰保險(xiǎn)一家買了之外，一寸都沒(méi)有賣出去，除了他自己的價(jià)格定位以外，也跟平面布局有關(guān)系。
【褚宏亮】我們買家里面，大部分都是整層要的，他覺得比較適合我。兩千平方米，兩層，或者是一個(gè)通層，開始就買了九百平方米一層，后來(lái)覺得小，又再買，買一個(gè)通層，還不夠，又買一層，實(shí)際上他只有四千平方米，但是他占了四層樓，企業(yè)形象來(lái)講，非常好。我們單層面積的優(yōu)勢(shì)，促使很多客戶選擇投資廣場(chǎng)，而造成了投資廣場(chǎng)在金融街樓的質(zhì)量是最差的，賣的是最好的樓盤，現(xiàn)在可以這么說(shuō)了。
【褚宏亮】回到我們的樓盤，當(dāng)時(shí)我們這個(gè)樓并不大，一共只有五萬(wàn)多平方米，我們也是一個(gè)一體的樓盤，后來(lái)我們把它做了一點(diǎn)修改，變成了兩個(gè)核心樓，實(shí)際上變成了兩個(gè)樓座，這兩個(gè)樓座實(shí)際上整個(gè)是一個(gè)整層，一個(gè)整層是兩千平方米，人為的分成兩個(gè)座，一個(gè)小座一層是六百平方米，一層是一千四百，一千五百平方米左右。最近的市場(chǎng)反饋來(lái)講，是非常好的，客戶對(duì)我們一層的面積感覺是非常理想的，很多客戶說(shuō)，我要1500，我要2000都能讓它獨(dú)立成為一個(gè)整體，這樣在使用的效率上也會(huì)提高。很多公司為什么會(huì)選擇這種樓盤呢？很多的公司，我自己如果單獨(dú)一層，和我在五千平方米，兩千平方米掛一個(gè)牌，出了電梯的門就是我的，這是不一樣的，這是一些小的地方的創(chuàng)新，這個(gè)創(chuàng)新不是現(xiàn)在才有的，1994年我們就那么做，那次我們是無(wú)意做的，這次是刻意做的產(chǎn)品。
【褚宏亮】另外我們?cè)谑褂寐噬弦沧隽宋恼?，一般的寫字?8—75的使用率是比較恰當(dāng)?shù)模嬲膶懽謽?，和公寓化商?wù)的樓盤不一樣。我們這個(gè)樓做的大堂比較精巧，不像很多以前做的，盡量的大，現(xiàn)在有的寫字樓大堂越來(lái)越小，越來(lái)越高，造成了大家使用率越來(lái)越低。我們反其道而行之，把大堂壓縮到一定合適的空間，并不是說(shuō)沒(méi)有一定的氣派，還是有一定氣派的要求。實(shí)際上我們有兩個(gè)大堂，一個(gè)小大堂，一個(gè)大大堂，整體樓座一個(gè)是一萬(wàn)多平米，一個(gè)兩萬(wàn)多平米。我們的使用率達(dá)到了76以上，寫字樓達(dá)到76以上，在很多的樓盤里面應(yīng)該是比較高的。我做了這么多年的寫字樓來(lái)講，基本上都是在70以下，這個(gè)樓盤我們做到76，承諾的時(shí)候我們是76，這是我們做的一些小的改進(jìn)。
【褚宏亮】還有一點(diǎn)，我們采用的新的產(chǎn)品，我們這個(gè)大廈率先在國(guó)內(nèi)采用了一種叫真空玻璃幕墻。玻璃我們采用的是真空玻璃，基本上現(xiàn)在都是雙層中空玻璃。
【潘明朗】現(xiàn)在普通住宅用的不是中空，但是是雙層，第二是玻璃窗墻不是玻璃幕墻，建外SOHO用的類似都是這一類的材料，然后才是幕墻，里面的技術(shù)含量是非常高的。
【褚宏亮】這是指中空玻璃貼了一層防腐蝕的，中空玻璃中間是有空氣的，真空玻璃跟保溫瓶的效果是一樣的，完全是隔熱隔噪音的。將來(lái)交通樞紐建成以后，大家多多少少會(huì)有一個(gè)感覺比較噪雜，我們通過(guò)真空玻璃，有效的隔音，隔熱，環(huán)保，節(jié)能。目前這是在北京采用中空玻璃是兩倍到三倍的價(jià)格，我們這也是有效提升大廈的品質(zhì)一點(diǎn)點(diǎn)改進(jìn)的東西，在國(guó)內(nèi)沒(méi)有哪個(gè)大廈采用了，我們應(yīng)該是第一家。

寫字的樓