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伴隨信息革命、知識(shí)革命和經(jīng)濟(jì)全球化浪潮大量外資企業(yè)涌入加之本土企業(yè)斷成長(zhǎng)壯大對(duì)寫(xiě)字樓需求斷增大辦公型物業(yè)從火爆、迷茫、逐步走向成熟對(duì)于辦公物業(yè)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)更紛繁混亂甲級(jí)、5A第四代等字眼迷花人眼本文旨從理性角度解釋同評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)含義
、甲級(jí)、5A第四代同角度界定辦公物業(yè)等級(jí)
三概念基本代表了評(píng)定寫(xiě)字樓等級(jí)基本方向甲級(jí)從綜合品質(zhì)角度出發(fā)評(píng)定寫(xiě)字樓等級(jí)；5A從硬件配置角度評(píng)定；而第四代則從寫(xiě)字樓發(fā)展角度出發(fā)指定標(biāo)準(zhǔn)三角評(píng)定方法各有特點(diǎn)消費(fèi)人群清晰各評(píng)定方法從而造成概念混亂
二、甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)高級(jí)別
甲級(jí)寫(xiě)字樓種通行叫法外資發(fā)展商開(kāi)發(fā)涉外寫(xiě)字樓過(guò)程逐步引進(jìn)并流行起來(lái)詞匯寫(xiě)字樓按照其綜合質(zhì)素同劃分甲、乙、丙等幾等級(jí)國(guó)辦公樓市場(chǎng)而言般分高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)、檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)而高檔物業(yè)又細(xì)分兩部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)相符甲級(jí)按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓主要參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)種習(xí)慣稱(chēng)謂由于寫(xiě)字樓物業(yè)同市場(chǎng)各相同寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)通常基于每市場(chǎng)上相對(duì)質(zhì)量些小城市還沒(méi)有頂級(jí)寫(xiě)字樓與國(guó)際寫(xiě)字樓
對(duì)于超大城市(北京、上海、深圳)辦公物業(yè)劃分時(shí)除要般考慮樓宇品質(zhì)外還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)因素具體來(lái)說(shuō)物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作下劃分和界定：
1、頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物物理狀況和品質(zhì)均流建筑質(zhì)量達(dá)或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；建筑物具有靈活平面布局和高使用率達(dá)70％使用率；樓層面積大大堂和走道寬敞從墊高地板懸掛頂棚凈高度少于2.6米
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次國(guó)際化外裝修大理石外墻和玻璃幕墻采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞大理石大堂和走廊；公共部分地面應(yīng)大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯墻面應(yīng)大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆應(yīng)有吊頂電梯間應(yīng)銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)心、員工餐廳等專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位充足滿(mǎn)足日常生活商店適合商務(wù)會(huì)餐飯店賓館午間放松或娛樂(lè)設(shè)施其公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書(shū)館
③電梯系統(tǒng)：良好電梯系統(tǒng)電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)般每4000平方米部電梯平均候梯時(shí)間30秒左右
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌央空調(diào)央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線
(2)建筑規(guī)模：超過(guò)50000平方米
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：國(guó)外知名公司租戶(hù)組合；知名跨國(guó)、國(guó)內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且流知名品牌公司管理配備實(shí)用計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化建立辦公管理信息系統(tǒng)并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)管理24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)
(5)交通便利：位于重要地段極佳接近性臨近兩條上主干道有多種交通工具和地鐵直達(dá)
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)核心區(qū)
(7)智能化：3A～5A
(8)開(kāi)發(fā)商背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早期年份具有財(cái)務(wù)彈性并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資豐富經(jīng)驗(yàn)些開(kāi)發(fā)商或海外公司來(lái)自美國(guó)、馬來(lái)西亞、香港、韓國(guó)或者有海外經(jīng)營(yíng)成功經(jīng)驗(yàn)優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物物理狀況優(yōu)良建筑質(zhì)量達(dá)或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；其收益能力能與新建成辦公樓建筑媲美
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂大堂地面應(yīng)大理石、花崗巖、天石材等墻面應(yīng)大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料應(yīng)有吊頂柱應(yīng)包大理石、銹鋼等材料；公共部分地面應(yīng)大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯墻面應(yīng)高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(立邦漆等)應(yīng)有吊頂電梯間應(yīng)有銹鋼、大理石或木門(mén)套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)心、員工餐廳等專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位充足
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線
(2)建筑規(guī)模：1—5萬(wàn)平米
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：有知名國(guó)內(nèi)外大公司客戶(hù)大多進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面業(yè)務(wù)
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富知名公司管理完善物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)
(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)
(7)智能化：3A及3A上
3、檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物物理狀況良好建筑質(zhì)量達(dá)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求；建筑物功能先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)有自磨損存收益能力低于新落成同類(lèi)建筑物
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂大堂地面地磚墻面瓷磚或高級(jí)漆有吊頂；公共部分地面地磚或鋪檔地毯墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國(guó)產(chǎn)高檔潔具等
②配套設(shè)施：有專(zhuān)用地上、地下停車(chē)場(chǎng)
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有央空調(diào)系統(tǒng)；無(wú)樓宇自控；有安全報(bào)警；無(wú)綜合布線
(2)建筑規(guī)模：無(wú)限制
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)多國(guó)內(nèi)小公司從事銷(xiāo)售代理、產(chǎn)品研發(fā)
(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)
(5)交通便利：有交通線路達(dá)交通較方便
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好城區(qū)位置
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用年限較長(zhǎng)建筑物某些方面能滿(mǎn)足新建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存較明顯物理磨損和功能陳舊仍能滿(mǎn)足較低收入承租人需求
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無(wú)大堂；公共部分地面普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國(guó)產(chǎn)潔具
②配套設(shè)施：無(wú)
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無(wú)樓宇自控；無(wú)安全報(bào)警；無(wú)綜合布線
(2)規(guī)模：無(wú)限制
(3)客戶(hù)進(jìn)駐：客戶(hù)基本小型私企從事簡(jiǎn)單銷(xiāo)售業(yè)務(wù)
(4)物業(yè)服務(wù)：有般性物業(yè)服務(wù)衛(wèi)生、收發(fā)、值班
(5)交通便利：有交通線路達(dá)
(6)所屬區(qū)位：般城區(qū)位置
三、狹義5A與廣義5A評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)
5A標(biāo)準(zhǔn)目前較流行評(píng)定方式5A概念有兩種評(píng)定方式狹義針對(duì)智能化硬件方面包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動(dòng)化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二廣義指綜合A級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)包括：
（1）樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
寫(xiě)字樓城市創(chuàng)造文化與財(cái)富特定空間寫(xiě)字樓品牌形成需要產(chǎn)品差異化特征、商務(wù)文化特征、服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念、地域標(biāo)志性物業(yè)和城市歷史記憶從定意義上說(shuō)處于"生產(chǎn)鏈條高級(jí)"寫(xiě)字樓發(fā)展脈絡(luò)折射出了城市發(fā)展歷程和特性因此成城市商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑寫(xiě)字樓其品牌要與城市有極大關(guān)聯(lián)性對(duì)城市未來(lái)發(fā)展具備重要價(jià)值 因此具備較大區(qū)域影響力、能與城市品牌和諧統(tǒng)寫(xiě)字樓品牌評(píng)定樓宇品牌標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)
（2）地理位置標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
地理位置投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓關(guān)鍵要素之只有區(qū)位城市現(xiàn)有或潛商務(wù)區(qū)、地段良好、具有較高投資價(jià)值寫(xiě)字樓才能獲得地理位置標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)
（3）客戶(hù)層次標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
客戶(hù)層次指入駐寫(xiě)字樓業(yè)主或租戶(hù)層次大多數(shù)寫(xiě)字樓客戶(hù)都有擇鄰而居心理因此寫(xiě)字樓客戶(hù)層次通常趨同同時(shí)客戶(hù)層次高低也直接影響了新業(yè)主或租戶(hù)投資決策因較高客戶(hù)層次對(duì)們公司形象有較好提升作用
（4）服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
服務(wù)品質(zhì)方面體現(xiàn)高效物業(yè)管理上另方面體現(xiàn)對(duì)入住企業(yè)專(zhuān)業(yè)化商務(wù)服務(wù)上兩者俱佳認(rèn)其具備服務(wù)品質(zhì)A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
（5）硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A級(jí)
主要考核建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新及其所用建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)及電梯、智能等上述方面有兩項(xiàng)上能達(dá)優(yōu)良則能獲得硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)A級(jí)
四、根據(jù)發(fā)展軌跡制定寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)
國(guó)寫(xiě)字樓發(fā)展經(jīng)歷四階段
第代寫(xiě)字樓般指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下行政辦公樓只能滿(mǎn)足于基本辦公功能深圳第代寫(xiě)字樓80年代深圳速度名貫全國(guó)國(guó)貿(mào)大廈代表及零散分布羅湖同區(qū)域?qū)懽謽牵悍康禺a(chǎn)大廈、聯(lián)興大廈、深業(yè)大廈、晶都金融心等
第二代寫(xiě)字樓指外企進(jìn)入國(guó)改革開(kāi)放獲得開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓批寫(xiě)字樓除了滿(mǎn)足功能需求之外內(nèi)部空間開(kāi)始針對(duì)客戶(hù)靈活分割智能化水準(zhǔn)有所提升深圳第二代寫(xiě)字樓出現(xiàn)于90年代初深圳電子科技大廈、銀大廈代表
第三代寫(xiě)字樓第二代基礎(chǔ)上開(kāi)始考慮客戶(hù)貼身需求導(dǎo)向加入綠色環(huán)保辦公理念提高舒適度大大提高了智能化水平深圳第三代寫(xiě)字樓20世紀(jì)末地王大廈、賽格廣場(chǎng)和江蘇大廈典型代表
隨著國(guó)入世經(jīng)濟(jì)全球化來(lái)第三代寫(xiě)字樓已經(jīng)能完全滿(mǎn)足國(guó)際化商務(wù)辦公需要種前提下第四代寫(xiě)字樓出現(xiàn)順理成章了所謂第四代寫(xiě)字樓即第三代功能基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)客戶(hù)需求心旨提供低成本、高效率商務(wù)平臺(tái)提倡人性化溝通與交流注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工素質(zhì)培養(yǎng)和提高引導(dǎo)智能化強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念從而達(dá)國(guó)際化商務(wù)社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)
和前三代寫(xiě)字樓相比第四代寫(xiě)字樓具有下幾特點(diǎn)：
、目標(biāo)客戶(hù)明確第四代寫(xiě)字樓瞄準(zhǔn)各類(lèi)跨國(guó)企業(yè)和外資企業(yè)及有實(shí)力國(guó)內(nèi)大型企業(yè)大程度上滿(mǎn)足使用者對(duì)辦公舒適性和提升工作效率及效益要求
二、景觀要求更高國(guó)際上許多知名CBD或知名寫(xiě)字樓都建優(yōu)美自景觀附近除了自景觀寫(xiě)字樓內(nèi)綠色景觀也越來(lái)越受歡迎有共享交流功能樓內(nèi)庭式花園成日寫(xiě)字樓發(fā)展種趨勢(shì)
三、更多商務(wù)空間隨著網(wǎng)絡(luò)普及資源共享成提升工作效率重要議題故而辦公環(huán)境規(guī)劃突破傳統(tǒng)辦公室＋公共走廊空間模式從封閉及注重人隱私逐漸走向開(kāi)放和互動(dòng)第四代寫(xiě)字樓更大程度地提供給大家商務(wù)共享空間使辦公空間趨于模糊化倡導(dǎo)交流溝通基礎(chǔ)上提高工作效率工作融入休閑打造全新辦公方式
四、提倡綠色環(huán)保第四代寫(xiě)字樓僅注重外部環(huán)境景觀內(nèi)部辦公空間也廣泛引入立體綠色景觀形成健康環(huán)保辦公空間此外何巧妙地自空氣引入辦公樓內(nèi)也成非典時(shí)期寫(xiě)字樓客戶(hù)非常關(guān)心問(wèn)題因此目前正規(guī)劃大部分寫(xiě)字樓都已經(jīng)內(nèi)部庭花園和新風(fēng)系統(tǒng)融進(jìn)了設(shè)計(jì)當(dāng)
五、高智能化第四代寫(xiě)字樓智能化程度達(dá)了相當(dāng)高程度并要求來(lái)升級(jí)換代預(yù)留充足升級(jí)空間達(dá)5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)低智能化標(biāo)準(zhǔn)包括樓宇智能化安防智能化辦公智能化等
上般寫(xiě)字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)伴隨科技進(jìn)步和開(kāi)發(fā)理念成熟寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)也斷更新