其 他 回 答共1條
1樓
所謂不動產(chǎn)登記就是指經(jīng)權(quán)利人申請國家有關(guān)登記部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。換言之，不動產(chǎn)登記是指登記申請人對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移在專門的登記機(jī)關(guān)依照法定的程序進(jìn)行登記。從登記的內(nèi)容上看，主要包括物權(quán)的取得和物權(quán)的變更兩部分。嚴(yán)格地說，對不動產(chǎn)登記程序、登記申請人、登記機(jī)關(guān)、登記請求權(quán)、登記的事項、登記的審查等問題都必須有專門的法律規(guī)定。但在我國，有關(guān)登記的法律卻一直處于空白狀態(tài)。特別是反映物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)的《物權(quán)法》遲遲未能出臺，使我國的不動產(chǎn)登記制度一直處于一種無序的狀態(tài)，給社會主義市場經(jīng)濟(jì)中的交易行為帶來了很多不安全的因素。特別是近幾年來的商品房開發(fā)、商品房買賣，更出現(xiàn)了一房多賣，交了款卻無房，有房無產(chǎn)權(quán)證，某些不法開發(fā)商更是一方面將房屋出售給售房者，另一方面又將房屋的產(chǎn)權(quán)證拿到銀行去設(shè)立抵押貸款，騙取銀行資金。如此林林總總，已經(jīng)嚴(yán)重地影響了社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，同時也給社會帶來了許多不安定的因素。因此建立符合我國國情的不動產(chǎn)登記制度，已經(jīng)是刻不容緩的事實。本文作者試圖通過對登記制度的功能、建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)、實行登記機(jī)關(guān)的實質(zhì)審查制度、對登記的效力、登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度等方面加以論述，從而揭示建立適合我國國情的不動產(chǎn)登記制度的制度模式。
二、不動產(chǎn)登記的功能分析
對于不動產(chǎn)登記制度的功能，無論是英美法系還是大陸法系，對該功能皆有一致的認(rèn)同，即公示功能和公信功能兩個方面。具體體現(xiàn)在以下方面：
1、物權(quán)設(shè)立的公示功能
除了極少數(shù)法定物權(quán)以外，物權(quán)的產(chǎn)生都以公示為條件，公示方法一旦不存在，則物權(quán)制度也不存在，即使當(dāng)事人之間存在協(xié)議，該協(xié)議也只能在當(dāng)事人之間生效，不能對抗第三人。物權(quán)的產(chǎn)生與設(shè)立的公示是不可分離的，設(shè)立公示是物權(quán)產(chǎn)生的重要條件，只有建立完備的公示制度,才能使當(dāng)事人明確哪一些物權(quán)已經(jīng)設(shè)立。如果當(dāng)事人通過合同約定設(shè)立某種物權(quán)，但尚未進(jìn)行登記，也沒有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權(quán)并沒有產(chǎn)生。設(shè)立的登記不僅可以彰示物權(quán)的產(chǎn)生，而且有助于解決物權(quán)的沖突，這就是說在同一物之上存在兩個以上的物權(quán)時，應(yīng)當(dāng)以登記的時間的先后來確定應(yīng)當(dāng)確認(rèn)和保護(hù)哪一項物權(quán)。在債權(quán)與物權(quán)的劃分上，很明顯登記制度表明的是物權(quán)關(guān)系，而非債權(quán)關(guān)系。
2、物權(quán)變更的公示功能
如果某種物權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生了變動，但沒有通過公示予以彰示，人們沒有理由相信此種物權(quán)又發(fā)生了變動。這就是說，由于沒有辦理登記手續(xù)。因此不能對抗第三人。從法律效果上來看，只要作為公示內(nèi)容的物權(quán)現(xiàn)狀沒有變動，便可以視為物權(quán)變動未曾發(fā)生。反過來說，如果登記記載某項物權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動，但事實上并沒有變動，也可以認(rèn)為物權(quán)已發(fā)生變動。例如，甲乙雙方在訂立了房屋買賣合同后，雙方并沒有實際交付價款和交付房屋，但已經(jīng)辦理了房屋登記過戶手續(xù)，對于公眾來說，人們可以認(rèn)為該房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。
3、權(quán)利正確性的推定功能
在一般情況下，登記權(quán)利人與事實權(quán)利人都是一致的，但在某些情況下由于登記發(fā)生錯誤或者其它原因，也可能會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，在此情況下，應(yīng)推定登記所記載的權(quán)利人便是法律上的真正權(quán)利人。在交易過程中，任何交易當(dāng)事人都只能相信登記而不能相信其它證明。如果第三人相信登記有記載的內(nèi)容，與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，即使登記所記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，也仍然應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的利益。對于登記所記載的權(quán)利人與實際權(quán)利人不一致時，有關(guān)當(dāng)事人必須依據(jù)法定的程序請求更正。
4、對登記所記載內(nèi)容的信賴
由于登記具有公信力，登記記載的內(nèi)容即使發(fā)生錯誤，但因為信賴公示內(nèi)容而發(fā)生交易的當(dāng)事人，其信賴應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。在登記內(nèi)容沒有依據(jù)法定程序更正以前，登記所記載的權(quán)利對相對人就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是真實的權(quán)利。他人就不必再花費一定的交易成本和時間精力，在調(diào)查了解標(biāo)的物的權(quán)利狀況以及真正的權(quán)利人，也不必因此而擔(dān)心在受讓該標(biāo)的物以后可能會受到第三人的追及。只要基于公示所彰示出來的權(quán)利和內(nèi)容并基于對公示的內(nèi)容的信賴而從事了交易行為并受讓了財產(chǎn)，此種交易就不應(yīng)該被宣告無效，財產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)被追奪。另外，凡是信賴登記所記載的權(quán)利人而與權(quán)利人進(jìn)行交易的人，在沒有相反的證據(jù)證明其明知或者應(yīng)當(dāng)知道不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人時，都應(yīng)當(dāng)推定其具有善意。再則，在保護(hù)相對人的此種信賴?yán)鏁r，法律所保護(hù)的是善意的相對人，而并非保護(hù)惡意的相對人，如果某人明知或應(yīng)當(dāng)知道不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人，而仍然與之進(jìn)行交易，此種交易不受法律保護(hù)。
三、我國不動產(chǎn)登記制度的完善
1、建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)
登記機(jī)關(guān)就是指專門從事登記職能的特殊部門。在我國，根據(jù)不動產(chǎn)性質(zhì)的不同，其不動產(chǎn)物權(quán)的登記主辦機(jī)關(guān)也不同，產(chǎn)生這種登記多頭負(fù)責(zé)的狀況的主要原因是因為我國登記制度是與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起的，如土地由土地管理部門管理，土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。
登記多頭負(fù)責(zé)所產(chǎn)生的弊端是：第一，因登記機(jī)關(guān)分散，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給交易的當(dāng)事人提供全面的信息。第二，為有關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大不便。第三，分散的登記制度也造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。例如，某人獲得一塊土地的使用權(quán)，將該土地抵押給甲并在土地管理部門登記，房屋建好后又在房產(chǎn)部門將房屋抵押給乙，兩個抵押權(quán)發(fā)生沖突。第四，多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同，從而給不動產(chǎn)交易帶來了不少障礙，給正常的交易秩序也造成了一定的妨害。第五，各登記機(jī)關(guān)為了獲取部門利益，爭相登記，重收費而輕審查，致使登記公示制度流于形式。因此建立
統(tǒng)一的登記制度是我國的當(dāng)務(wù)之急，而建立統(tǒng)一的登記制度首先就是要統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。目前，世界各國關(guān)于不動產(chǎn)的登記由三種機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)：一是由司法機(jī)關(guān)主管，二是由專職機(jī)關(guān)主管，三是由房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)。
結(jié)合我國實際，筆者認(rèn)為，我國不適合采用司法機(jī)關(guān)登記制度，這是因為一方面，我國各級法院承擔(dān)著繁重的審判任務(wù)，如果讓它承擔(dān)繁重的登記工作，未免負(fù)擔(dān)過重，尤其是讓它承擔(dān)登記的實質(zhì)審查工作。另一方面，在物權(quán)發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須要審查登記的真實性問題，然而如果由法院進(jìn)行登記，登記的結(jié)果必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響。也就是說，即使登記發(fā)生錯誤，法院也可能不會輕易改變其登記的錯誤。而且由于法院及其工作人員的過錯造成登記錯誤，要依法追究法院自身的責(zé)任，對于法院來說也很難處理。
建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)應(yīng)確定不動產(chǎn)登記的性質(zhì)。在我國登記具有一種行政監(jiān)督的作用，不動產(chǎn)登記是國家對不動產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)督管理的重要手段，因此登記要與對不動產(chǎn)的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起，據(jù)此筆者認(rèn)為，在我國登記職能無論是由專職機(jī)關(guān)行使，還是由房地產(chǎn)行政管理部門行使都具有一定的合理性，關(guān)鍵是負(fù)責(zé)登記的行政機(jī)關(guān)必須統(tǒng)一，不能實行多頭負(fù)責(zé)。
2、實行登記機(jī)關(guān)的實質(zhì)審查制度
確立何種審查制度就是確立登記機(jī)關(guān)的何種職責(zé)。目前，我國登記機(jī)關(guān)完全采取的是一種形式的審查，加上登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，以至于造成登記所記載的內(nèi)容常常出現(xiàn)錯誤。在實踐中，如果登記的內(nèi)容發(fā)生過多錯誤，將損害登記制度應(yīng)有的功能。因為，一方面如果登記內(nèi)容經(jīng)常發(fā)生錯誤，交易當(dāng)事人經(jīng)常依據(jù)錯誤的信息發(fā)生交易，過多的登記錯誤會使人們越來越不愿意去查閱登記簿，為了保證交易的安全，相對人寧愿自己去調(diào)查，這樣必然給交易造成極大的妨礙。另一方面，登記如果發(fā)生過多的錯誤，登記產(chǎn)生的公信力將會使真正的權(quán)利人受到損害。
實行登記的實質(zhì)審查，就是說登記機(jī)關(guān)在接收了當(dāng)事人的登記申請后，就應(yīng)當(dāng)對登記的內(nèi)容進(jìn)行詢問和調(diào)查，以確保登記內(nèi)容的真實性，為此在法律上應(yīng)當(dāng)賦予登記機(jī)關(guān)一定的調(diào)查職權(quán)，筆者認(rèn)為法律應(yīng)規(guī)定登記機(jī)關(guān)享有下列權(quán)限。
(1) 詢問申請人
(2) 要求申請人提交必要的相關(guān)材料
(3) 查看不動產(chǎn)的實際狀況
(4) 對申請人提交的文件的真實性進(jìn)行調(diào)查
(5) 對提供虛假證明的行為人進(jìn)行處罰。登記機(jī)關(guān)有足夠理由認(rèn)為權(quán)屬存在爭議或者內(nèi)容失實的，可以不予辦理登記。在我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)交易日益頻繁，更加要求登記的準(zhǔn)確性，因此建立登記實質(zhì)審查制度勢在必行。
3、統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的法律效力
不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：
一是登記對抗主義。認(rèn)為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。
二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采用此立法例。
三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請所有權(quán)他項權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。
另外，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。我國立法一向采納登記要件說，即不動產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。這一學(xué)說賦予登記較強(qiáng)的法律效力，這對于我國日益發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來說，有利于其健康發(fā)展，有利于政府對其進(jìn)行監(jiān)督。
4、完善登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度
建立一種制度其核心問題便是責(zé)任的承擔(dān)問題，建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)并賦予該機(jī)關(guān)相應(yīng)的職能權(quán)利。但與權(quán)利相對應(yīng)的責(zé)任如何匹配呢?由于登記機(jī)關(guān)的性質(zhì)有別于贏利性的企業(yè)，又有別于行政、司法機(jī)關(guān)具有的獨特功能，因此對其責(zé)任的分擔(dān)存在很多不同的處理方式，在世界各國，因其法律制度、政治、經(jīng)濟(jì)文化的差異，而有許多不同的規(guī)定。
在我國，登記機(jī)關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)錯登、漏登、重復(fù)登記及登記資料的遺失，致使相關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)卻從不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。首先，登記機(jī)關(guān)僅僅只享有收費的權(quán)利，而不對錯誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù)，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，對當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。因此，必須使登記部門在享受一定利益的同時承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)，這才能體現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)對等的原則。其次，登記機(jī)關(guān)對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任，不利于加強(qiáng)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感，登記機(jī)關(guān)就很難有壓力和動力來履行其審查登記義務(wù)。再者，這種只有權(quán)利而不承擔(dān)義務(wù)的做法在實踐中已經(jīng)產(chǎn)生了很多問題，如本屬于法人的不動產(chǎn)，卻被法人中的個人以自己名義進(jìn)行登記，然后拿去買賣、抵押;土地使用權(quán)已被法院查封，卻依然能辦理抵押權(quán)登記，一旦抵押權(quán)人在法院訴訟時，如果不能及時發(fā)現(xiàn)并提出異議，其抵押權(quán)的實現(xiàn)就會落空，而登記機(jī)關(guān)對此卻不承擔(dān)責(zé)任。更有甚者，由于我國經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型時期，各種財產(chǎn)權(quán)制度剛剛興起，既無經(jīng)驗也無相關(guān)東西借鑒，因此登記狀況令人擔(dān)憂，登記機(jī)關(guān)的少數(shù)工作人員更是利用登記制度上的缺陷，與外界惡意串通，故意虛假重復(fù)登記。另，在改革開放后，各地政府為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，制訂了本地的一些政策，對許多不符合登記條件的物權(quán)，也給予登記。如土地使用權(quán)，有些房地產(chǎn)開發(fā)商在未交足或只交了很少一部分土地出讓金的情況下，仍然能堂而皇之的辦理了土地使用權(quán)證，同時某些不法開發(fā)商利用該土地使用權(quán)證到銀行辦理抵押貸款。如果開發(fā)商守信譽(yù)則不會出現(xiàn)什么問題，但有的開發(fā)商惡意經(jīng)營，造成了不僅國家的土地出讓金無法收回，銀行的貸款也根本無法收回后果。因此，在社會經(jīng)濟(jì)生活中產(chǎn)生這些糾紛和問題，歸根結(jié)底都應(yīng)當(dāng)是登記制度不規(guī)范，政府的行政行為不規(guī)范所造成的。
根據(jù)物權(quán)法和不動產(chǎn)登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。如果登記發(fā)生錯誤，也就是交易基礎(chǔ)發(fā)生錯誤，當(dāng)事人及其他利害關(guān)系人均可能因此而遭受損害。因此有關(guān)不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，同時登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立責(zé)任追究機(jī)制，登記官員對登記內(nèi)容不承擔(dān)任何責(zé)任，就很難有壓力和動力來履行審查義務(wù)。由于登記官員不認(rèn)真負(fù)責(zé)而出現(xiàn)錯誤登記、遺漏登記、遺失登記資料、遲延登記等事項時，應(yīng)根據(jù)行為性質(zhì)、行為后果酌情給予警告、處分，直至開除公職。由于登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通，給國家、集體或有關(guān)當(dāng)事人利益造成重大損失時，應(yīng)該追究登記官員的刑事責(zé)任。在登記機(jī)關(guān)對外履行賠償責(zé)任后有權(quán)向登記官員(及與其勾結(jié)的當(dāng)事人)追究責(zé)任，行使追償權(quán)要求其承擔(dān)一定賠付義務(wù)。只有建立一套合理的責(zé)任追究機(jī)制，才能保證登記制度的功效得以充分的發(fā)揮。我國臺灣土地法第68條規(guī)定：“因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任?！本C上，筆者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)應(yīng)對下列情況承擔(dān)責(zé)任。
(1)登記機(jī)關(guān)有登記錯誤、遺漏和遺失登記資料的行為。有學(xué)者認(rèn)為登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在有“重大過失”時承擔(dān)責(zé)任，如果是因為一般的甚至輕微的過失而發(fā)生登記錯誤，不應(yīng)該使登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任。但是，登記機(jī)關(guān)的一般的或輕微的過錯也并不代表其造成的損害后果就一定很小。因此，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否，應(yīng)看其是否有過錯及其過錯是否給當(dāng)事人造成損失，并不能以過錯大小來加以區(qū)分。
(2)違背登記程序主要包括不公告或違背公告期限、無正當(dāng)理由拖延登記時間、無故拒絕有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼埱?、有限公開登記資料、拒絕變更或更正登記等等。建立統(tǒng)一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。由于登記機(jī)關(guān)的過錯而沒有按登記程序的要求完成登記手續(xù)給當(dāng)事人造成損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。
(3)登記官員與他人相互勾結(jié)、惡意串通，造成當(dāng)事人損害的，依民法通則的相關(guān)規(guī)定應(yīng)首先由登記機(jī)關(guān)對自己工作人員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。
(4)如果登記機(jī)關(guān)為執(zhí)行上級機(jī)關(guān)、其他機(jī)構(gòu)或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人員的指令等外來干涉而進(jìn)行了錯誤的登記，仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機(jī)關(guān)的過錯。對于這類過錯，為了及時救濟(jì)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任，然后再由登記機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。
從以上情況可以看出，由于登記機(jī)關(guān)的過錯，造成相對人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。但是如何承擔(dān)責(zé)任呢?或者說如何賠償損失呢?從國外立法實踐上看，德國和瑞士專門設(shè)立登記賠償基金，以彌補(bǔ)可能造成的對真正權(quán)利人利益的損害，我國也應(yīng)仿此例設(shè)立專門的登記基金。登記基金的來源應(yīng)包括以下部分：(1)登記機(jī)關(guān)可以共同向保險公司投保，設(shè)立責(zé)任保險。投保費用應(yīng)每年從登記收費(包括登記費和查詢費)中按一定比例提取，其比例大小依每年可能發(fā)生的賠償額相應(yīng)確定。(2)國家和地方政府每年應(yīng)在財政預(yù)算中劃出一部分作為賠償基金。(3)登記機(jī)關(guān)可以依法行使追償權(quán)，以保證有足夠的賠償基金。由于登記官員自己的過錯而造成當(dāng)事人的損失，登記機(jī)關(guān)在先行賠付之后，應(yīng)按賠償額的一定比例要求登記官員承擔(dān)民事責(zé)任，其大小比例應(yīng)依達(dá)到足以警示登記官員的標(biāo)準(zhǔn)來劃定。如果是登記官員與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通，進(jìn)行虛假登記，給他人帶來利益損失時，登記機(jī)關(guān)首先應(yīng)對受害人承擔(dān)賠償責(zé)任，而后應(yīng)要求登記官員與有關(guān)當(dāng)事人就全部賠償額負(fù)連帶清償責(zé)任。(4)提高登記機(jī)關(guān)工作人員的素質(zhì)，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和職業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)。
綜上，建立健全和完善我國不動產(chǎn)登記制度，是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)制度的主要制度保證，也是社會法律制度的重要組成部分。因此，探索建立適合我國國情的不動產(chǎn)登記制度是十分必要的。
詳情請看參考 http://china.findlaw.cn/info/wuquanfa/wqbd/bdcj/81889.html
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