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小區(qū)全套物業(yè)管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
XXXX住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)
出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。
針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。
4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。
5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。
三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)
公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。
1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。
3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
（一）、近期工作目標(biāo)
第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；
第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
（二）、實(shí)施方案
1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。
2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。
4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。
第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員
的配備、管理及物資的配備
一、管理機(jī)構(gòu)模式
東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安保科、維修部、環(huán)境科。
組織結(jié)構(gòu)圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。
財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
（一）、管理人員的錄用要求
分類崗位職責(zé)條件備注
管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派
保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車輛管理